A escritura do imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes e é elaborada no cartório de notas.
Já a matrícula, é o documento que individualiza o imóvel, a grosso modo, ela seria a sua certidão de nascimento onde constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário. No processo de transferência do imóvel, os documentos são utilizados na seguinte ordem: 1) Elaboração e assinatura do contrato de compra e venda (não obrigatório),
2) Escritura pública de compra e venda e, de posse dessa escritura,
3) Registro da escritura na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. E atenção: esse registro da escritura na matrícula é o que transfere efetivamente a propriedade do bem!
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA = CONTRATO DE GAVETA
A matrícula contendo o registro da escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel, se não há esse registro, quer dizer que o comprador pagou, mas não é realmente dono. Sendo assim, é possível que a venda aconteça por meio de um compromisso de compra e venda, porém, ela não tem força diante da justiça, se tratando, então, apenas de um acordo entre os envolvidos. O mesmo acontece com a escritura pública quando não registrada na matrícula. Já até ouvimos no mercado imobiliário um jargão humorado que diz: “Só é pai, perante a lei, aquele que registrou!”. Este tipo de negociação, sem registro da escritura na matrícula, é comumente conhecido como “contrato de gaveta”. Assim, se outra pessoa fizer o registro do imóvel vendido anteriormente a você, dificilmente será possível provar a sua aquisição. Não se esqueça! O que vale é o que consta na matrícula que está no Cartório de Registro de Imóveis.
Resumindo a Situação – Imóvel 100% de Documentação: Na matrícula do imóvel é necessário constar a metragem correta da área total e a metragem de área construída, caso a área construída não esteja atualizada na matrícula o imóvel, este, é irregular, e inapto para financiamento. Caso isto ocorra, é necessário a realização do projeto arquitetônico do imóvel por um arquiteto ou engenheiro civil, pagamentos dos impostos e taxas, e aí, após aprovação, a emissão do habite-se pela prefeitura, e a respectiva averbação da área construída na matrícula do imóvel.
Então, para o imóvel estar 100% de documentação e possibilitar financiamento, é necessário:
- Escritura registrada em nome do atual proprietário;
- Matrícula atualizada em nome do atual proprietário e com a metragem correta de área construída;
- IPTU (ou respectivo imposto) com a metragem correta (igual ao da matrícula) de área construída;
- Habite-se;
